RÈGLEMENT DE COPROPRIÉTÉ

Le règlement de copropriété n'était pas prévu au départ du droit civil, et il n'a été instauré que dans l'article 8 de la loi du 10 juillet 1965 . Il est devenu obligatoire. C'est un document écrit qui définit l'organisation et le fonctionnement de l'immeuble. Il définit les règles de fonctionnement de l'immeuble, et précise les droits et les obligations des copropriétaires. Il définit les parties communes et les parties privatives en plus d'organiser les fonctions internes de la copropriété. Ce règlement est souvent accompagné d'autres documents, comme l'état descriptif de division, document contenant la liste des lots numérotés et indiquant le nombre de tantième pour chaque lot.

C'est au moment où l'on acquiert un logement (ou tout autre bien immobilier situé dans un immeuble collectif) que l'ancien propriétaire transmet au nouveau propriétaire le règlement de copropriété. Cet outil est indispensable car il permet à chaque copropriétaire de connaître sa quote-part dans la répartition des charges. Il fixe également les règles de fonctionnement de la copropriété. Le Notaire chez qui vous avez signé l'acte de vente, ou le vendeur directement, doivent vous remettre obligatoirement un exemplaire du règlement de copropriété. Vous y adhérez nécessairement en acquérant un lot dans la copropriété. C'est un document à conserver précieusement.

Avec la loi Alur, le vendeur devra désormais indiquer dans son annonce de vente si le bien fait partie d'une copropriété, le nombre de lots de sa copropriété, le montant annuel des charges. Les annonces devront également préciser si la copropriété est en difficulté financière. La liste des documents à fournir à l'acquéreur avant la vente se trouve enrichie de nouveaux documents.

En cas de litige avec un autre copropriétaire ou avec le syndic, c'est à lui qu'il faudra se référer pour trancher. Ce règlement de copropriété ne peut prévoir de dispositions qui iraient à l'encontre des textes (loi, décrets....) qui ont une valeur supérieure. Les modifications législatives intervenues depuis son établissement ou sa dernière mise à jour peuvent rendre certaines d'entre elles caduques (on dit aussi "réputées non écrites").

C'est aussi un véritable "règlement intérieur" de l'immeuble, dont le respect s'impose à tous les copropriétaires, et, par leur intermédiaire, à tous les occupants de l'immeuble (ou locataires). C'est ce règlement qui prévoit l'interdiction d'étendre du linge aux fenêtres, de garer des voitures dans la cour... S'il n'est pas respecté, il peut être nécessaire de faire appel à la justice. Il est donc indispensable de bien connaître son contenu et de voir, le cas échéant, comment il peut être modifié ou adapté. Le syndic est chargé de veiller au respect et à l'exécution des dispositions du règlement de copropriété.

Le règlement de copropriété :

  • fixe les droits et les obligations des copropriétaires
  • définit les parties privatives et les parties communes
  • détermine les modalités de jouissance
  • fixe les tantièmes de charges de chaque propriétaire
  • prévoit les modalités de fonctionnement du conseil syndical
  • organise le fonctionnement interne de la copropriété
  • détermine la "destination" de chacun des lots (habitation, commercial, professionnel, ...)

Modification du règlement de copropriété
Comme elle concerne la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes, la modification du règlement de copropriété ne peut être décidée qu'à la double majorité (majorité des membres du syndicat représentant les deux tiers des voix (loi du 10.06.65 : Art. 26).

La détermination des parties communes et privatives établie par le règlement de copropriété ne peut être modifiée qu'à l'unanimité des voix des copropriétaires. L'Assemblée Générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification de la destination de ses parties privatives, ou des modalités de leur jouissance, telles qu'elles résultent du règlement de copropriété. La modification de la répartition des charges fixées par le règlement de copropriété requiert, en règle générale, l'unanimité des voix des copropriétaires

Pour faciliter l'harmonisation des règlements de copropriété, parfois anciens, avec les évolutions de la loi sur la copropriété, l'assemblée générale peut décider d'adapter le règlement de copropriété, à la majorité simple (majorité des voix des copropriétaires présents ou représentes (loi du 10.07.65, art. 24), (majorité de l'article 24). La publication de ces modifications du règlement de copropriété à la conservation des hypothèques sera effectuée au droit fixe d'enregistrement.

L'article 8 de la loi du 10 juillet prévoit : "Un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l'état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ; il fixe également, sous réserve des dispositions de la présente loi, les règles relatives à l'administration des parties communes. Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l'immeuble, telle qu'elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation."

Etat descriptif de division Lors d'une mise en copropriété, d'un rachat de parties communes, d'une réunion ou de division d'appartements, doit être établi ou modifié l'état descriptif de division, intégré au règlement de copropriété. Il partage l'immeuble en plusieurs lots numérotés.

A chaque lot correspond un numéro d'identification, la description de sa situation, sa consistance et sa quote-part de parties communes exprimée en millièmes ou en tantièmes.

L'état descriptif de division doit également être publié par le Notaire à la conservation des hypothèques, dénommé aujourd'hui le service de publicité foncière.

Ce Bureau des Hypothèques est un service de la Direction Générale des Finances Publiques qui gère le fichier immobilier. Ce fichier est quotidiennement mis à jour grâce aux Notaires, qui déposent les actes concernant toutes les mutations (vente, donation, succession, etc...). C'est grâce à ce service que l'on connait le propriétaire de chaque bien, ainsi que son état hypothécaire.

Annuaire des services de la publicité foncière (SPF)

RÈGLEMENT DE COPROPRIÉTÉ

Définit les règles de fonctionnement de l'immeuble et précise les droits et les obligations des copropriétaires.

CARNET D’ENTRETIENT DE LA COPROPRIÉTÉ

Document qui répertorie les informations techniques sur la maintenance et les travaux effectués dans l'immeuble.

IMMATRICULATION DE LA COPROPRIÉTÉ

Obligation d'être immatriculées au sein d'un registre national d'immatriculation dans des délais qui varient selon la taille de la copropriété.

DIAGNOSTIC TECHNIQUE DE L’IMMEUBLE

Il est devenu obligatoire pour certaines copropriétés.

BILAN ÉNERGÉTIQUE D’UN IMMEUBLE EN COPROPRIÉTÉ (DPE ET AUDIT ÉNERGÉTIQUE)

Dans les copropriétés équipées d'une installation collective de chauffage ou de refroidissement, un bilan énergétique doit être réalisé depuis le 1er janvier 2017.

PARTIES PRIVATIVES ET PARTIES COMMUNES

Parties réservées à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé et parties à l'usage de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux.

Syndic de copropriété

Chaque copropriété doit être dotée d'un syndic pour l'administrer. Il peut être un professionnel ou non, désigné par un vote en assemblée générale.

CONSEIL SYNDICAL

Composé de membres de la copropriété élus. Coordonne les relations entre le syndic et copropriétaires, assure une mission d'assistance et de contrôle du syndic.

ASSEMBLÉE GÉNÉRALE

Instance décisionnelle dans toute copropriété

BUDGET PRÉVISIONNEL

Il est voté chaque année pour couvrir les dépenses courantes de l'immeuble pour l'année à venir

CHARGES ET APPELS DE FONDS

Dépenses que doivent supporter collectivement les copropriétaires pour l'entretien de l'immeuble

TRAVAUX DANS LA COPROPRIETE

Les travaux à effectuer sur les parties communes sont engagés par le syndic

ASSURANCE dans la copropriété

Le syndicat des copropriétaires doit souscrire une assurance contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre.

CHAUFFAGE

La répartition des frais de chauffage dans les immeubles collectifs

CONTENTIEUX DANS LA PROPRIÉTÉ

Traiter les copropriétés fragiles et en difficulté : mise en place des dispositifs d'observation et de prévention