CONSEIL SYNDICAL

AAPC France vous aide à assumer votre mission d'assistance et de contrôle de la gestion du syndic, en toute confiance et indépendance, la mission des membres du conseil syndical d'une copropriété étant aussi importante que complexe. En effet,un conseil syndical informé, motivé et compétent et le syndic sera plus efficace.

Le conseil syndicalest composé de membres de la copropriété élus. Il coordonne les relations entre le syndic et les copropriétaires, et assure une mission d'assistance et de contrôle du syndic. Son rôle est défini par la loi du 10 Juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis : il assiste le syndic, contrôle sa gestion et donne son avis sur toutes les questions concernant le syndical.

Conseil syndical : Conditions pour être éligible
Pour être membre du conseil syndical, il faut être soit :

  • propriétaire dans l'immeuble (y compris associé d'une SCI)
  • marié ou partenaire de Pacs d'un copropriétaire
  • représentant légal d'un copropriétaire
  • usufruitier
  • accédant ou acquéreur à terme

A noter : le syndic et son entourage familial (conjoint, partenaire de Pacs, parents, enfants, frères ou soeurs) ou professionnel (salariés) ne peuvent être membres du conseil syndical. Et ce, même s'ils sont copropriétaires dans l'immeuble. Cette règle ne s'applique pars s'il s'agit d'un syndic fonctionnant sous la forme d'une coopérative.

Conseil syndical : conditions pour être élu
Les membres titulaires, et éventuellement suppléants du conseil syndical, sont élus :

  • à la majorité absolue, pour un mandat de 3 ans renouvelable

Le conseil syndical élu désigne ensuite un président parmi ses membres :

  • selon les règles fixées par le règlement de copropriété
  • ou à la majorité des membres à défaut de précision

A noter : le syndicat des copropriétaires peut aussi décider de ne pas instituer de conseil syndical à la double majorité.

Conseil syndical : absence de majorité
A défaut de majorité (ou faute de candidat), un procès verbal constatant l'impossibilité de désigner un conseil syndical est notifié :

  • à chaque copropriétaire
  • dans le délai d'un mois
Si la majorité requise ne s'est pas dégagée à l'issue d'un vote, le syndic ou tout copropriétaire peut saisir le juge pour qu'il désigne les membres du conseil syndical avec l'accord des intéressés, ou constate l'impossibilité d'instituer un conseil syndical.

Conseil syndical : rôle
Le conseil syndical rempli plusieurs missions dont il doit rendre compte chaque année en assemblée générale.

Conseil syndical : mission consultative
Le conseil syndical peut donner son avis ou être consulté sur :

  • toutes les questions concernant le syndicat
  • et tout projet de contrat de syndic (dans ce cas, l'avis est joint à la convocation de l'assemblée générale appelée à se prononcer sur cette question)

Le conseil syndical doit obligatoirement être consulté sur les marchés ou contrats dont le prix excès un montant préalablement décidé en assemblée générale.

Conseil syndical : mission d'assistance
Le conseil syndical assiste le syndic dans ses missions. Il se charge notamment de la mise en concurrence obligatoire :

  • des contrats de syndic si le marché local le permet
  • des marchés et des contrats dont le prix excède le montant défini en assemblée générale

L'ordre du jour de l'assemblée générale est établi en concertation avec le conseil syndical.

Conseil syndical : mission de contrôle
Le conseil syndical contrôle la gestion du syndic. Il peut consulter toute pièce ou document relatif à la gestion de l'administration de la copropriété, ou intéressant le syndicat de copropriétaire :
  • dossiers,
  • échanges mails, lettres, ...
  • registres

Il peut librement faire des copies de ces documents.

Conseil syndical : fonctionnement

Les règles particulières du fonctionnement du conseil syndical sont fixées par :

  • le règlement de copropriété

Dans l'exécution de sa mission, le conseil syndical peut :
  • prendre conseil auprès de toute personne de son choix, y compris association de défense de propriétaires
  • demander un avis technique à tout professionnel spécialisé sur une question particulière (ascenseur, chaudière, etc...)

De manière générale, il peut s'agir de toute personne qui, de par ses compétences, pourra renseigner le conseil syndical dans l'exécution de sa mission. C'est sur le fondement de l'article 27 du décret de 1967 qu'AAPC France peut faire adhérer des syndicats de copropriétaires en tant que conseil du conseil syndical. Cette adhésion se fait donc par l'intermédiaire du conseil syndical.

Conseil syndical : les moyens pour assurer sa mission

Moyens financiers : selon l'article 27 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967: "les fonctions de président et de membre du conseil syndical ne donnent pas lieu à rémunération". En revanche, le conseil syndical peut avoir besoin de faire des dépenses pour l'exécution de sa mission. Ces frais de fonctionnement constituent des dépenses courantes d'administration (timbre, téléphone, déplacement...).

La désignation d'un technicien ou le choix d'un conseil sont des droits propres qui ne nécessitent pas l'accord de l'assemblée générale. Le syndic ne peut s'y opposer, tout comme il ne peut s'opposer au règlement de leurs honoraires, qui sont des dépenses courantes d'administration, supportées par le syndicat des copropriétaires, c'est-à-dire par l'ensemble des copropriétaires en fonction de leur quote-part.

Ces frais peuvent être pris en charges de deux manières :

  • Soit le Président ou les membres du conseil syndical payent directement les factures. Ces dépenses sont alors remboursées aux membres par le syndic sur présentation des justificatifs. Il est également possible de prévoir un budget annuel voté en assemblée générale dont le syndic utilise les fonds pour rembourser les membres du conseil syndical. Dans ce dernier cas, il est indispensable de prévoir également de fournir des justificatifs.
  • Soit, et c'est la situation la plus fréquente, le syndic règle directement les dépenses de fonctionnement du conseil syndical sans que les membres du conseil syndical n'aient à débourser quoi que ce soit. Concrètement, le syndic paye directement les factures au nom du syndicat

Conseil syndical : Fin de mandat
Les membres du conseil syndical peuvent rompre leur mandat quand ils le souhaitent. En cours de mandat, tout membre du conseil syndical peut être révoqué par les copropriétaires à la majorité absolue.

A noter : le conseil syndical n'est plus valablement constitué quand plus d'un quart des sièges sont vacants, quelle que soit la cause de cette vacances (maladie, démission, révocation...).

Conseil syndical : Responsabilité
Le conseil syndical n'étant pas doté de la personnalité morale, sa responsabilité ne peut pas être engagée. En revanche, chacun de ses membres pourrait voir sa responsabilité personnelle engagée dans l'exécution de leur mission, par exemple pour :

  • défaut de contrôle de la gestion du syndic
  • dépenses illégales
  • entente frauduleuse avec le syndic ou un artisan

Il est donc recommandé à chacun des membres d'être couvert par une assurance responsabilité civile.






RÈGLEMENT DE COPROPRIÉTÉ

Définit les règles de fonctionnement de l'immeuble et précise les droits et les obligations des copropriétaires.

CARNET D’ENTRETIENT DE LA COPROPRIÉTÉ

Document qui répertorie les informations techniques sur la maintenance et les travaux effectués dans l'immeuble.

IMMATRICULATION DE LA COPROPRIÉTÉ

Obligation d'être immatriculées au sein d'un registre national d'immatriculation dans des délais qui varient selon la taille de la copropriété.

DIAGNOSTIC TECHNIQUE DE L’IMMEUBLE

Il est devenu obligatoire pour certaines copropriétés.

BILAN ÉNERGÉTIQUE D’UN IMMEUBLE EN COPROPRIÉTÉ (DPE ET AUDIT ÉNERGÉTIQUE)

Dans les copropriétés équipées d'une installation collective de chauffage ou de refroidissement, un bilan énergétique doit être réalisé depuis le 1er janvier 2017.

PARTIES PRIVATIVES ET PARTIES COMMUNES

Parties réservées à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé et parties à l'usage de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux.

Syndic de copropriété

Chaque copropriété doit être dotée d'un syndic pour l'administrer. Il peut être un professionnel ou non, désigné par un vote en assemblée générale.

CONSEIL SYNDICAL

Composé de membres de la copropriété élus. Coordonne les relations entre le syndic et copropriétaires, assure une mission d'assistance et de contrôle du syndic.

ASSEMBLÉE GÉNÉRALE

Instance décisionnelle dans toute copropriété

BUDGET PRÉVISIONNEL

Il est voté chaque année pour couvrir les dépenses courantes de l'immeuble pour l'année à venir

CHARGES ET APPELS DE FONDS

Dépenses que doivent supporter collectivement les copropriétaires pour l'entretien de l'immeuble

TRAVAUX DANS LA COPROPRIETE

Les travaux à effectuer sur les parties communes sont engagés par le syndic

ASSURANCE dans la copropriété

Le syndicat des copropriétaires doit souscrire une assurance contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre.

CHAUFFAGE

La répartition des frais de chauffage dans les immeubles collectifs

CONTENTIEUX DANS LA PROPRIÉTÉ

Traiter les copropriétés fragiles et en difficulté : mise en place des dispositifs d'observation et de prévention