CHARGES ET APPELS DE FONDS 

Charges de copropriété : Définition
Dans une copropriété, les charges de copropriété représentent les dépenses que doivent supporter collectivement les copropriétaires au titre de l'entretien de l'immeuble. La participation de chaque copropriétaire varie selon la nature des charges (générales ou spéciales). Les modalités du vote des charges et de leur paiement dépendent des caractéristiques des dépenses (courantes ou exceptionnelles
Chaque lot est identifié (bâtiment, étage, composition,....) dans un document appelé "état descriptif de division", déposé au fichier immobilier, et le plus souvent annexé au règlement de copropriété. Cette identification consiste à attribuer à chacun des lots un numéro, et une quote-part dans les parties communes. Cette quote-part s'exprime en tantièmes de copropriété (ou "millièmes"). Ils correspondent aux voix dont dispose chaque copropriétaire lors du vote en assemblée générale, et, en principe, à sa quote-part des charges communes générales. Les charges de copropriété sont les dépenses incombant définitivement aux copropriétaires, chacun pour sa quote-part.

Fonds travaux
La loi Alur a prévu la mise en place d’un fonds travaux depuis le 1er Janvier 2017 pour faire face à certaines dépenses, et qui est constitué sur la base de cotisations annuelles des copropriétaires.

AAPC France apporte aide et conseil dans la:

  • Répartition des charges générale et spéciales
  • Modification de la répartition des charges
  • Clause abusive du règlement de copropriété
  • Recouvrement de charges impayées
  • Contestation des charges
  • Charges impayées
  • Opposition au versement du prix de vente

Charges générales : elles comprennent les frais liés à :

  • L'administration de l'immeuble : rémunération du syndic et frais de gestion administrative, salaires et charges relatifs à la gestion, honoraires d'architectes et d'avocat, prime d'assurance, taxes de tous ordres (voirie, ordures ménagères)
  • L'entretien de l'immeuble : dépenses pour le maintien de la construction et des espaces verts en bon état et propres, évacuation des ordures, produits de nettoyage, salaires du personnel d'entretien
  • Conservation de l'immeuble : réfection des murs, des façades, des toitures (y compris le ravalement), des escaliers, des dégagements et des halls, des locaux affectés au service commun et toute réfection du gros oeuvre des parties communes

Ces charges sont payées par l'ensemble des copropriétaires à hauteur de leur quote-part, même si la dépense ne présente aucune utilité directe pour leur lot.

Charges spéciales : elles n'entrent pas dans le budget prévisionnel et sont décidées ponctuellement en Assemblée Générale, à chaque fois que cela est nécessaire. Elles concernent les travaux qui dépassent le cadre de la simple maintenance de l'immeuble :

  • Services collectifs : gardiennage, service de nettoyage, système de sécurité...
  • Equipements communs : entretien de la chaudière collective, de l'ascenseur, installation d'une antenne de télévision aux services collectifs (gardiennage, service de nettoyage, système de sécurité...),

Ces charges sont payées par les copropriétaires en fonction de l'utilité potentielle que ces services et éléments présentent à l'égard de leur lot. Exemple : pour les frais d'ascenseur, les copropriétaires des lots situés en rez-de-chaussée n'ont pas à supporter ces frais, sauf si l'ascenseur dessert la cave ou le parking

Charges pour travaux urgents : elles sont relatives aux travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble. En cas d'urgence, le syndic de copropriété peut faire procéder à leur exécution. Il peut, dans ce cas, demander aux copropriétaires le versement d'une provision pour financer les travaux, sans délibération préalable de l'assemblée générale mais après avoir pris l'avis du conseil syndical (s'il en existe un). Cette provision ne peut excéder le tiers du montant du devis estimatifs des travaux.

Répartition, vote des charges de copropriété
Les charges de copropriété sont les dépenses que doivent supporter collectivement les copropriétaires au titre de l'entretien de l'immeuble. La participation de chaque copropriétaire varie selon la nature des charges (générales ou spéciales) Les modalités du vote des charges et de leur paiement dépend des caractéristiques des dépenses (courantes ou exceptionnelles).

Vote des charges

Dépenses courantes Chaque année, les copropriétaires votent un budget prévisionnel pour faire face aux dépenses courantes relatives aux parties communes et aux équipements communs. Ces dépenses couvrent :

  • leur maintien en l'état
  • leur fonctionnement
  • leur administration

Dans ce cas, les charges relatives aux dépenses courantes sont intégrées dans le budget prévisionnel, quelles que soit leur nature (générales ou spéciales).

Dépenses exceptionnelles : les gros travaux (hors maintenance) doivent faire l'objet au cas par cas d'un vote des copropriétaires. Les dépenses correspondantes ne peuvent être intégrées dans le budget prévisionnel. Il s'agit :

  • des travaux de conservation ou d'entretien de l'immeuble
  • des travaux portant sur des éléments d'équipements communs
  • des travaux d'amélioration (transformation de l'existant, adjonction d'un nouvel élément d'équipement, aménagement ou création de locaux à usage commun, affouillement des sols, surélévation de bâtiment, ....)
  • des études techniques (diagnostics, consultations, ...)

En pratique, ces dépenses sont votées en même temps que les travaux et peuvent alors faire l'objet d'un appel de charges, ou de provisions spéciales.

Paiement des charges
Chaque copropriétaire doit assumer le paiement des charges votées à hauteur de sa quote-part.

Dépenses courantes : les charges prévues au budget prévisionnel sont financées par le versement de provisions, qui sont versées par les copropriétaires au syndic de copropriété. Elles sont égales au quart du budget voté, sauf décision contraire de l'assemblée générale. La provision doit être réglée le 1er jour de chaque trimestre ou le 1er jour de la période fixée par l'assemblée générale. Avant la date d'exigibilité, le syndic de copropriété adresse une lettre simple à chaque copropriétaire indiquant le montant de sa provision.

Dépenses exceptionnelles : lors du vote des dépenses exceptionnelle, l'assemblée générale fixe le montant de la dépense et la date d'exigibilité des provisions correspondantes. Avant la date d'exigibilité fixée par l'assemblée générale, le syndic de copropriété adresse une lettre simple à chaque copropriétaire indiquant l'objet de la dépense et le montant de la somme exigible.

Dépenses pour travaux d'amélioration : les copropriétaires qui se sont abstenus ou qui ont voté contre une décision de travaux d'amélioration, ou encore qui n'ont pas participé à l'assemblée générale, peuvent demander un étalement de leur paiement sur 10 ans (paiement différé). Cette demande doit être adressée au syndic de copropriété par lettre recommandée avec accusé de réception. Ce différé de paiement n'est pas gratuit et peut être assorti d'une majoration.

Contestation des charges de copropriété
Tout copropriétaire qui relève une erreur dans la gestion des charges, ou qui estiment que ses charges sont abusives, peut contester cette répartition devant le Juge.

Il faut alors saisir le Tribunal de Grande Instance (TGI) pour obtenir une rectification des charges :

  • que sa part est supérieure d'un quart à ce qu'elle devrait être
  • que la part d'un autre copropriétaire est inférieure de plus d'un quart à ce qu'elle devrait être

Cette action peut être engagée :

  • pour un copropriétaire : dans les 10 ans (article 42 de la loi du 10 juillet 1965)
  • pour un syndicat de copropriété, d'après l'article 2277 du Code Civil :
    • vous disposez d'un délai de 5 ans pour entamer une procédure à l'encontre d'un copropriétaire qui ne paie pas ses charges
    • pour tout autre litige dans ce domaine, vous avez également 10 ans pour faire entendre votre voix

Recouvrement des charges de copropriété
Lorsqu'un copropriétaire ne paye pas ses charges dans les délais qui lui sont impartis, le syndic doit engager les démarches nécessaires en vue du recouvrement des sommes impayées

Relance et mise en demeure
En cas d'impayés de charges, c'est le syndic qui doit faire le nécessaire pour les recouvrir

Relance
Une simple lettre de rappel est généralement adressée au copropriétaire défaillant pour tenter un recouvrement amiable. Il lui est rappelé que la date de paiement des charges est dépassée et qu'à défaut de paiement, une procédure de recouvrement pourra être lancée à son encontre

Mise en demeure
Si l'impayé persiste, le syndic de copropriété doit procéder à la mise en demeure du copropriétaire défaillant, par lettre recommandée avec accusé de réception, ou par acte d'huissier. Le copropriétaire a ensuite 30 jours, à compter de la remise du courrier (première présentation de la lettre recommandée) pour payer ses charges.
Concernant les charges courantes impayées votées dans le cadre du budget prévisionnel, les provisions sur charges à venir (correspondant aux trimestres suivants) deviennent également exigibles si le copropriétaire défaillant ne régularise pas sa situation dans les 30 jours. En général, un accord amiable peut être trouvé si le copropriétaire défaillant souhaite régulariser sa situation et demande un étalement de sa dette.

Recours au Juge
Si le copropriétaire défaillant ne paye pas dans les 30 jours, ou si aucun accord amiable de remboursement de la dette n'a pu être trouvé, le syndic doit engager une procédure devant le juge. Le syndic peut alors agir dans le cadre :

  • d'une procédure en référé afin d'obtenir la condamnation rapide du copropriétaire défaillant
  • d'une procédure d'injonction de payer.

A défaut d'engager une procédure spécifique, le syndic doit porter le litige devant :

  • le juge de proximité si l'impayé ne dépasse pas 4 000 €
  • le tribunal d'instance pour un montant d'impayé entre 4 000 € et 10 000 €
  • le tribunal de grande instance pour une somme supérieure à 10 000 €

Dans tous les cas, les impayés de charges doivent être réclamés dans un délai de 10 ans . Au-delà, la dette s'éteint. Le syndic n'a besoin d'aucune autorisation de l'assemblée générale pour poursuivre le copropriétaire défaillant, sauf si une saisie immobilière s'impose. Concernant les charges impayées votées dans le cadre du budget prévisionnel, le syndic peut agir directement comme en référé devant le tribunal de grande instance.

Sanctions

Remboursement de l'impayé
A l'issue du jugement, le propriétaire défaillant peut être condamné :

  • au remboursement des charges impayées,
  • au versement d'intérêts de retard au taux légal (ces intérêts courent à compter de la mise en demeure adressée au copropriétaire défaillant)
  • au versements d'indemnités supérieures aux intérêts de retard au taux légal si le règlement de copropriété le prévoit (clause pénale)

À savoir : le Tribunal peut toutefois décider d'accorder au copropriétaire des délais de paiement, sous réserve qu'il justifie de réelles difficultés financières.

Frais de procédure
Les frais de procédure engagés par le syndic de copropriété sont à la charge du copropriétaire défaillant. Ils recouvrent notamment :

  • les frais de mise en demeure engagés par le syndic,
  • les frais de relance à compter de la mise en demeure,
  • les frais de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure,
  • les frais d'huissier engagés pour les besoins de la procédure.

À noter : le Tribunal peut décider de ne pas mettre ces frais à la charge du copropriétaire défaillant (ou seulement une partie) dans un souci d'équité ou s'il juge que la situation économique du copropriétaire le justifie














RÈGLEMENT DE COPROPRIÉTÉ

Définit les règles de fonctionnement de l'immeuble et précise les droits et les obligations des copropriétaires.

CARNET D’ENTRETIENT DE LA COPROPRIÉTÉ

Document qui répertorie les informations techniques sur la maintenance et les travaux effectués dans l'immeuble.

IMMATRICULATION DE LA COPROPRIÉTÉ

Obligation d'être immatriculées au sein d'un registre national d'immatriculation dans des délais qui varient selon la taille de la copropriété.

DIAGNOSTIC TECHNIQUE DE L’IMMEUBLE

Il est devenu obligatoire pour certaines copropriétés.

BILAN ÉNERGÉTIQUE D’UN IMMEUBLE EN COPROPRIÉTÉ (DPE ET AUDIT ÉNERGÉTIQUE)

Dans les copropriétés équipées d'une installation collective de chauffage ou de refroidissement, un bilan énergétique doit être réalisé depuis le 1er janvier 2017.

PARTIES PRIVATIVES ET PARTIES COMMUNES

Parties réservées à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé et parties à l'usage de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux.

Syndic de copropriété

Chaque copropriété doit être dotée d'un syndic pour l'administrer. Il peut être un professionnel ou non, désigné par un vote en assemblée générale.

CONSEIL SYNDICAL

Composé de membres de la copropriété élus. Coordonne les relations entre le syndic et copropriétaires, assure une mission d'assistance et de contrôle du syndic.

ASSEMBLÉE GÉNÉRALE

Instance décisionnelle dans toute copropriété

BUDGET PRÉVISIONNEL

Il est voté chaque année pour couvrir les dépenses courantes de l'immeuble pour l'année à venir

CHARGES ET APPELS DE FONDS

Dépenses que doivent supporter collectivement les copropriétaires pour l'entretien de l'immeuble

TRAVAUX DANS LA COPROPRIETE

Les travaux à effectuer sur les parties communes sont engagés par le syndic

ASSURANCE dans la copropriété

Le syndicat des copropriétaires doit souscrire une assurance contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre.

CHAUFFAGE

La répartition des frais de chauffage dans les immeubles collectifs

CONTENTIEUX DANS LA PROPRIÉTÉ

Traiter les copropriétés fragiles et en difficulté : mise en place des dispositifs d'observation et de prévention