TRAVAUX DANS LA COPROPRIETE

Les travaux en copropriété sont soumis à l'autorisation préalable de la copropriété lorsqu'ils touchent aux parties communes ou à l'aspect extérieur de l'immeuble.

L'autorisation préalable par un vote de l'Assemblée Générale est impérativement requise pour tous travaux effectués par un copropriétaire :

  • si ces travaux affectent les parties communes de l'immeuble
  • ou si ces travaux, même effectués sur le lot privatif du copropriétaire, affectent l'aspect extérieur de l'immeuble (modification de la couleur des volets, remplacement des fenêtres...)

Les règles de majorité (simple, absolue, double majorité ou unanimité) varient selon la nature des travaux envisagés

Attention: l'autorisation accordée par l'assemblée générale ne dispense pas le copropriétaire de demander par ailleurs toutes les autorisations d'urbanisme éventuellement nécessaires.

De nombreuses copropriétés sont dans l'obligation d'entreprendre des travaux du fait de leur ancienneté, et surtout pour se mettre en conformité avec la loi.

Les travaux soumis à autorisation

Les travaux qui modifient la façade ou qui affectent les parties communes (couloirs, cours, jardins). D’une manière ou d’une autre, vous devez obtenir une autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires à la majorité́ de l’article 25 (avec possibilité́ d’un second vote à la majorité́ de l’article 24). Voici quelques-unes des modifications soumises à̀ autorisation, même s’il ne s’agit pas de très gros travaux : un changement de volets, l’installation d’un store alors que les autres appartements n’en sont pas équipés, la peinture d’une porte palière d’une couleur différente, etc.

La marche à suivre. Si vous constatez que des travaux sont en train d’être réalisés sans autorisation, contactez le syndic, si possible par écrit, ainsi que le conseil syndical de l’immeuble. Si rien ne change, demandez par courrier, en recommandé, que la question soit débattue en assemblée générale et, si nécessaire, que soit votée une autorisation d’entamer une procédure en justice contre le propriétaire fautif.

Les raccords sur les réseaux. Ce sont des raccordements supplémentaires sur les réseaux communs, comme des tuyaux d’évacuation des eaux usées, une canalisation d’alimentation en eau, des conduits de ventilation, ou encore des gaines de vide- ordures. De façon générale, toute intervention sur les éléments communs de l’immeuble est soumise à̀ autorisation.

La marche à suivre. Faites constater les désordres par un artisan pour voir ce qu’il en est et, si besoin, par un huissier. Mettez ce problème à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale, toujours en recommandé. S’il y a urgence, prévenez le syndic de façon qu’il agisse en référé́.

L'annexion de parties communes. Un bout de couloir récupéré́, une ancienne loge reliée à un appartement ou encore une véranda construite sur la cour font partie des travaux soumis à̀ autorisation.

La marche à suivre. Contactez le syndic par écrit et suggérez à votre voisin d’acheter la partie commune après une décision d’assemblée générale. Attention, la procédure est un peu longue car il faut faire évaluer la partie commune en question par un agent immobilier et prévoir une modification du règlement de copropriété́ !

Les travaux susceptibles de créer des nuisances. Si vous souhaitez remplacer la moquette par du parquet ou par du carrelage, c’est possible. Mais il ne faut pas que cela crée des nuisances acoustiques chez le voisin du dessous. La cour d’appel de Paris a jugé que l’installation d’un évier et d’un point d’eau ainsi que la pose d’un carrelage à la place d’une moquette étaient sources de nuisance. Selon le tribunal, ces aménagements changeaient la destination initiale de la chambre et en faisaient une pièce humide. Le copropriétaire a été condamné à remettre les lieux en l’état.

Tout ce qui remet en cause la structure de l’immeuble. Ces travaux sont soumis à̀ condition. Les copropriétaires peuvent exiger, par exemple, qu’un architecte mandaté par la copropriété́, que l’on appelle l’architecte de l’immeuble, surveille le chantier.

POSE D'ANTENNES ET DE PARABOLES
Il existe un droit à l’antenne instauré par la loi du 2 juillet 1966 . Sauf cas de force majeure, l’assemblée générale ne peut pas refuser à un résident de l’immeuble de poser son antenne ou sa parabole à un endroit qui n’est gênant pour personne, sur la toiture par exemple, à moins qu’elle installe un système collectif. Si un copropriétaire formule la demande en recommandé avec accusé de réception, la copropriété́, par le biais de son syndic, doit se prononcer. Sans réponse avant trois mois, le copropriétaire peut poser son antenne. Attention, les paraboles en façade, quant à̀ elles, sont généralement interdites dans le règlement de copropriété́. Elles constituent une modification de façade.

CREATION D'UN DUPLEX
Achat de deux appartements distincts l’un au-dessus de l’autre : les rassembler pour en faire un duplex. Tout d'abord lire le règlement de copropriété́. En cas de création d'un escalier intérieur dans une partie privative, il est possible, sans autorisation, de faire percer le plancher pour relier les deux appartements. En revanche, s’il s’agit d’une partie commune, il est impératif de demander l’accord de la copropriété́.

Dans quel cas de figure vous trouvez-vous ? Si vous avez des doutes, faites-vous conseiller par l'un des consultants de l'AAPC France.

RÈGLEMENT DE COPROPRIÉTÉ

Définit les règles de fonctionnement de l'immeuble et précise les droits et les obligations des copropriétaires.

CARNET D’ENTRETIENT DE LA COPROPRIÉTÉ

Document qui répertorie les informations techniques sur la maintenance et les travaux effectués dans l'immeuble.

IMMATRICULATION DE LA COPROPRIÉTÉ

Obligation d'être immatriculées au sein d'un registre national d'immatriculation dans des délais qui varient selon la taille de la copropriété.

DIAGNOSTIC TECHNIQUE DE L’IMMEUBLE

Il est devenu obligatoire pour certaines copropriétés.

BILAN ÉNERGÉTIQUE D’UN IMMEUBLE EN COPROPRIÉTÉ (DPE ET AUDIT ÉNERGÉTIQUE)

Dans les copropriétés équipées d'une installation collective de chauffage ou de refroidissement, un bilan énergétique doit être réalisé depuis le 1er janvier 2017.

PARTIES PRIVATIVES ET PARTIES COMMUNES

Parties réservées à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé et parties à l'usage de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux.

Syndic de copropriété

Chaque copropriété doit être dotée d'un syndic pour l'administrer. Il peut être un professionnel ou non, désigné par un vote en assemblée générale.

CONSEIL SYNDICAL

Composé de membres de la copropriété élus. Coordonne les relations entre le syndic et copropriétaires, assure une mission d'assistance et de contrôle du syndic.

ASSEMBLÉE GÉNÉRALE

Instance décisionnelle dans toute copropriété

BUDGET PRÉVISIONNEL

Il est voté chaque année pour couvrir les dépenses courantes de l'immeuble pour l'année à venir

CHARGES ET APPELS DE FONDS

Dépenses que doivent supporter collectivement les copropriétaires pour l'entretien de l'immeuble

TRAVAUX DANS LA COPROPRIETE

Les travaux à effectuer sur les parties communes sont engagés par le syndic

ASSURANCE dans la copropriété

Le syndicat des copropriétaires doit souscrire une assurance contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre.

CHAUFFAGE

La répartition des frais de chauffage dans les immeubles collectifs

CONTENTIEUX DANS LA PROPRIÉTÉ

Traiter les copropriétés fragiles et en difficulté : mise en place des dispositifs d'observation et de prévention