ASSURANCE DANS LA COPROPRIÉTÉ

Le dégât des eaux en copropriété est le premier poste de sinistre déclaré en copropriété. Il peut concerner le copropriétaire résident ou non occupant, le locataire, la copropriété, voire des tiers.
Les origines sont multiples : parties communes, parties privatives et parties extérieures. Les intervenants sont encore plus nombreux : les résidents ou non, les experts, les assurances, les entreprises, le syndic.

Loi ALUR : copropriétés et copropriétaires ont désormais l'obligation de s'assurer en responsabilité civile
La nouveauté de ce texte est l'obligation de contracter une assurance responsabilité civile pour chaque propriétaire, bailleur ou occupant. Contrairement à l'obligation de la copropriété qui entre dans les missions courantes du syndic, il est de la responsabilité individuelle de chaque copropriétaire de se mettre en conformité avec la loi.

Exemple : un lot occupé par un locataire : obligation assurance du locataire, du propriétaire bailleur et de la copropriété (pour les parties communes).

A savoir : pour les copropriétaires bailleurs, la loi ALUR propose la solution de souscrire l'assurance responsabilité civile au nom du locataire si celui-ci manque à ses devoirs en la matière, récupérable auprès du locataire.

DEMARCHE EN CAS DE DEGAT DES EAUX
Si vous êtes victime d'un dégât des eaux, vous devez tout d'abord prévenir votre assurance dans les 5 jours, de préférence par lettre recommandée. Dans la plupart des cas, il faudra joindre à votre déclaration le constat à l'amiable dégât des eaux. Vérifiez que vous êtes couvert contre ce risque. En effet, l'assurance contre les dégâts des eaux n'est obligatoire que pour les locataires.
Par ailleurs, tous les risques de l'action de l'eau ne sont pas forcément couverts par les contrats.
Ainsi, sont généralement couverts les dommages résultant de fuites, de rupture de canalisation ou débordement (d'une baignoire ou d'un lave-linge par exemple).
Il est donc préférable de vérifier les garanties du contrat ainsi que les exclusions.

PENSEZ A PREVENIR EGALEMENT :

  • Les éventuels voisins qui pourraient être concernés par le dégât des eaux
  • Le syndic de copropriété s'il y en a un
  • Votre propriétaire si vous êtes locataire

CONSTAT AMIABLE "DEGAT DES EAUX"
Ce document est disponible auprès de votre assurance ou téléchargeable depuis son site internet. Il permet de rassembler les éléments décrivant le sinistre, notamment :

  • le lieu du sinistre
  • les circonstances
  • la ou les causes du sinistre
  • la nature des dommages
  • les coordonnées des personnes concernées par le sinistre et de leur assurance

Le document comporte plusieurs feuillets identiques que vous devez adresser :

  • à votre assurance
  • à l'assurance de la ou les partie(s) adverses(s)
  • au propriétaire du logement ou au syndic de l'immeuble

Le document doit être signé.

Important : le constat est à faire même s'il n'y a pas de tiers en cause

EXPERTISE
Un dégât des eaux n’entraîne pas automatiquement d'expertise.
Cependant, quand elle le juge nécessaire (en général si le dommage est supérieur à 1600 €), l'assurance sollicite une expertise et désigne un expert. Son rôle est alors d'évaluer les dommages et de déterminer les causes du sinistre. Vous serez prévenu par votre assureur de la venue de cet expert.
Vous devrez préparer pour cela un état récapitulatif de vos pertes avec des justificatifs sur les biens perdus ou endommagés à cette occasion (factures, certificats de garantie, photos...).
Vous pouvez prendre aussi des photos des objets, vêtements ou tapis avant de les faire nettoyer.
Conserver autant que possible les biens endommagés pour l'expertise.
À savoir : les assurances ont mis en place des conventions pour régler les sinistres dégâts des eaux les moins importants au plus vite et sans expertise préalable.

RÈGLEMENT DE COPROPRIETE
Généralement, votre assureur vous adresse un courrier indiquant le montant de l'indemnité qu'il vous propose.
Si vous l'acceptez, le règlement interviendra dans les délais prévus au contrat (en général, 1 mois).
En cas de désaccord avec l'indemnisation proposée, vous pouvez faire un recours auprès de votre assurance.
Vous pouvez lui demander à cette occasion (de préférence par courrier recommandé avec accusé de réception) d'obtenir une copie du rapport d'expertise, mais il n'est pas obligé de vous le fournir.

Le Cabinet DOUSSET et Cie JL Consultant est partenaire d’AAPC France. Courtier en assurance, il vous aidera à trouver le contrat le mieux adapté à votre copropriété. Contact : Mr LAGANT 06 12 80 03 21

La plupart des règlements imposent à la copropriété de s'assurer pour garantir les dommages causés à l'immeuble et la responsabilité civile de la copropriété.

DOMMAGES CAUSÉS A L'IMMEUBLE
Le syndic assure généralement les parties communes en souscrivant une assurance collective pour la copropriété. Cette assurance porte sur les risques d'incendie, de foudre, d'explosion, de dégâts des eaux, de vol, de catastrophes naturelles ou technologiques, d'attentats, d'actes de terrorisme, de tempête, grêle et neige sur toitures et de bris de glaces.

Deux dispositions indispensables

  • Le contrat d'assurance doit mentionner que la société d'assurances qui couvre la copropriété ne se retournera pas contre le copropriétaire responsable d'un sinistre, ni contre le syndic. Cette clause peut être étendue à tous les occupants de l'immeuble (y compris les locataires)

  • Les copropriétaires doivent être considérés par le contrat d'assurance comme des tiers entre eux, en cas de dommages aux biens de l'un d'eux. A défaut, l'assureur n'interviendrait pas, car la garantie de responsabilité civile ne couvre pas les dommages subis par l'assuré. Or, dans l'assurance collective, chaque copropriétaire a la qualité d'assuré.

RESPONSABILITÉ CIVILE DE LA COPROPRIETE
L'assurance souscrite par le syndic couvre la responsabilité civile de la copropriété, c'est-à-dire de l'ensemble des copropriétaires.
Elle est une garantie en cas de sinistre provoqué par les bâtiments (chute d'une tuile, glissade sur une marche d'escalier...) ou une personne affectée au service de l'immeuble (gardien par exemple).

RESPONSABILITÉ CIVILE PERSONNELLE DES COPROPRIETAIRES 
L'assurance peut garantir chaque copropriétaire pour les dommages ayant pris naissance chez lui et causés :

  • à des voisins ou des tiers (dégât des eaux, ...)
  • à ses locataires éventuels, dû à un défaut d'entretien, ou de se renseigner auprès de sa compagnie d'assurance

Il convient de vérifier ces éléments dans son contrat ou de se renseigner auprès de sa compagnie d'assurance.

ASSURANCE CONSTRUCTION - Garantie biennale - Durée 2 ans
La garantie biennale impose au constructeur de remplacer tout équipement dont le fonctionnement n'est pas opérationnel au cours des deux années qui suivent la réception des travaux.
Le remplacement de l'équipement doit se faire sans détériorer le logement.

ASSURANCE CONSTRUCTION - Garantie décennale - Durée 10 ans
La garantie décennale impose au constructeur de réparer les dommages qui compromettent :

  • la solidité et ses éléments d'équipements indissociables touchant à la structure même de la construction
  • ou qui rendent le logement impropre à sa destination et qui surviennent au cours des dix ans qui suivent la réception des travaux.

ASSURANCE CONSTRUCTION - Garantie Dommage Ouvrage
L'assurance dommage/ouvrage est obligatoire. Elle couvre les dommages touchant à la solidité du logement relevant de la garantie décennale. Elle permet une réparation plus rapide de ces désordres.

L'assurance DO prend effet à l'expiration de la garantie de parfait achèvement (1 an après la réception des travaux. Elle ne démarre qu'à partir de la 2ème année. Elle expire en même temps que la garantie décennale (10 ans après la réception des travaux). Elle couvre une période de 9 ans à partir de la fin de la garantie de parfait achèvement

Que faire en cas de sinistre ?

  • Sinistre affectant ou ayant son origine dans les parties communes de l'immeuble
    - Victime ou Responsable de ce sinistre, vous devez adresser une déclaration à votre assureur avec copieà votre syndic.
    - Victime ou Responsable de ce sinistre, vous devez adresser une déclaration à votre assureur avec copieà votre syndic.
    - Si vous avez un locataire, Vous devez avertir le syndic.

  • Sinistre affectant les biens de vos voisins
    - Vous devez adresser une déclaration à votre assureur et lui transmettre les réclamations dont vous ferez l'objet.
  • Sinistre affectant vos biens
    - Victime de ce sinistre, soit du fait de l'immeuble, soit du fait d'un tiers, vous devez adresser à votre compagnie une déclaration avec copie au syndic qui devra préciser date, causes et circonstances du sinistre, dommages constatés et évaluation, nom et adresse du responsable éventuel, nom, adresse de sa compagnie d'assurances son numéro de police et coordonnées de son courtier ou agent




RÈGLEMENT DE COPROPRIÉTÉ

Définit les règles de fonctionnement de l'immeuble et précise les droits et les obligations des copropriétaires.

CARNET D’ENTRETIEN DE LA COPROPRIÉTÉ

Document qui répertorie les informations techniques sur la maintenance et les travaux effectués dans l'immeuble.

IMMATRICULATION DE LA COPROPRIÉTÉ

Obligation d'être immatriculée au sein d'un registre national d'immatriculation dans des délais qui varient selon la taille de la copropriété.

DIAGNOSTIC TECHNIQUE DE L’IMMEUBLE

Il est devenu obligatoire pour certaines copropriétés.

BILAN ÉNERGÉTIQUE D’UN IMMEUBLE EN COPROPRIÉTÉ (DPE ET AUDIT ÉNERGÉTIQUE)

Dans les copropriétés équipées d'une installation collective de chauffage ou de refroidissement, un bilan énergétique doit être réalisé depuis le 1er janvier 2017.

PARTIES PRIVATIVES ET PARTIES COMMUNES

Parties réservées à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé, et parties à l'usage de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux.

Syndic de copropriété

Chaque copropriété doit être dotée d'un syndic pour l'administrer. Il peut être un professionnel ou non, désigné par un vote en assemblée générale.

CONSEIL SYNDICAL

Composé de membres de la copropriété élus. Coordonne les relations entre le syndic et copropriétaires, assure une mission d'assistance et de contrôle du syndic.

ASSEMBLÉE GÉNÉRALE

Instance décisionnelle dans toute copropriété.

BUDGET PRÉVISIONNEL

Il est voté chaque année pour couvrir les dépenses courantes de l'immeuble pour l'année à venir.

CHARGES ET APPELS DE FONDS

Dépenses que doivent supporter collectivement les copropriétaires pour l'entretien de l'immeuble.

TRAVAUX DANS LA COPROPRIETE

Les travaux à effectuer sur les parties communes sont engagés par le syndic.

ASSURANCE dans la copropriété

Le syndicat des copropriétaires doit souscrire une assurance contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre.

CHAUFFAGE

La répartition des frais de chauffage dans les immeubles collectifs.

CONTENTIEUX DANS LA PROPRIÉTÉ

Traiter les copropriétés fragiles et en difficulté : mise en place des dispositifs d'observation et de prévention.