CHAUFFAGE COLLECTIF DANS LA COPROPRIETE

Les charges de chauffage collectif représentent souvent le 1er poste de dépense en copropriété. Les copropriétaires sont légalement contraints de contribuer aux frais de chauffage.

Dans les immeubles avec chauffage collectif, la répartition des charges de chauffage se fait selon les tantièmes ou selon la surface des logements. Cette répartition peut se révéler injuste car elle ne correspond pas forcément aux besoins du logement, aux habitudes de consommation des occupants, et favorise souvent le gaspillage.

L’installation de compteurs ou de répartiteurs de frais de chauffage permet de générer des économies d’énergie estimées entre 5 à 15 %. L’ancien décret de 1991 concernant les compteurs et répartiteurs de frais de chaleur a été abrogé et les règles de mise en œuvre de ce dispositif viennent d’être actualisées.

Tous les bâtiments à usage principal d’habitation chauffés collectivement dont la demande de permis de construire a été déposée avant le 2 juin 2001, sont concernés s’ils dépassent un seuil de référence de consommation de chauffage. L’installation des appareils de mesure doit intervenir avant le 31 mars 2017.

Le relevé des compteurs doit se faire au moins une fois par an et à distance, par radio relevés (afin d'éviter de pénétrer dans les appartements). Le calcul des répartitions se fait de la façon suivante :

  • 70 % des frais de combustible sont répartis en fonction des relevés individuels
  • 30 % sont répartis en fonction des tantièmes de copropriété

D'après la loi, la répartition des frais de chauffage se fait selon 3 critères :

  • la surface de chauffe des radiateurs
  • le volume des locaux chauffés
  • les tantièmes de copropriété

Le décret du 23 avril 2013 prévoit la mise en service obligatoire, d'ici le 31 mars 2017, d'appareils permettant d'individualiser les frais de chauffage collectif, ainsi que des systèmes permettant la régulation des émissions de chaleur de chaque radiateur en fonction de la température.

INDIVIDUALISATION DES FRAIS DE CHAUFFAGE DANS LA COPROPRIETE

Les immeubles équipés d'un chauffage collectif doivent comporter des appareils de mesures permettant de déterminer la consommation de chauffage de chaque logement et ensuite de calculer une facture reposant en partie sur cette consommation. La date de mise en service de ces appareils diffère selon la performance énergétique de l'immeuble (le 31 mars 2017 pour les bâtiments les plus énergivores et jusqu'au 31 décembre 2019 pour les bâtiments les plus performants).

L'installation est composée d'appareils qui permettent de mesurer la quantité de chaleur consommée par chaque local occupé à titre privatif. Ces appareils prennent la forme, selon les configurations, de compteurs individuels placés à l'entrée de chaque logement ou de répartiteurs de frais de chauffage (RFC) installées sur les émetteurs de chaleur.

Immeubles concernés

Tout immeuble équipé d'un chauffage collectif doit comporter une installation :

  • lorsque cela est techniquement possible de mesurer la chaleur consommée par chaque logement pris séparément et de poser un appareil permettant aux occupants de chaque logement de moduler la chaleur fournie par le chauffage collectif, 
  • et si cela n'entraîne pas un coût excessif impliquant de modifier l'ensemble de l'installation de chauffage.

Les immeubles pour lesquels il est techniquement impossible de mesurer la chaleur consommée par chaque logement sont notamment ceux pour lesquels :

  • l'émission de chaleur se fait par dalle chauffante sans mesure possible par logement,
  • l'installation de chauffage est équipée d'émetteurs de chaleur montés en série (monotubes en série),
  • l'installation de chauffage est constituée de systèmes de chauffage à air chaud,
  • l'installation de chauffage est équipée d'émetteurs fonctionnant à la vapeur,
  • l'installation de chauffage est équipée de batteries ou de tubes à ailettes, de convecteurs à eau chaude, ou de ventilo-convecteurs dès lors que chaque local ne dispose pas de boucle individuelle de chauffage. 

Installation

Prise de décision en assemblée générale

Ces travaux sont votés en assemblée générale des copropriétaires à la majorité simple (majorité des voix des copropriétaires présents et représentés) et sur présentation des devis. Pour ce faire, le syndic de doit au préalable mettre à l'ordre du jour de l'assemblée générale la question des travaux d'individualisation des frais de chauffage.

Le coût des travaux d'installation est à la charge des copropriétaires de l'immeuble qui n'ont pas le droit de les récupérer sur les charges des locataires. 

Date de mise en services des appareils

Pour déterminer la date de mise en services des appareils, le syndic doit calculer la moyenne des consommations annuelles de chauffage (combustible ou énergie) nécessaires au chauffage de l'immeuble (hors eau chaude sanitaire), relevées sur les 3 dernières années, puis la diviser par la surface habitable totale des logements.

Dans le cas d'un groupe d'immeubles desservis par une chaufferie commune, et si tous les immeubles ne possèdent pas un compteur en pied d'immeuble, le calcul est réalisé à l'échelle du groupe d'immeubles. 

Relevé des compteurs

Une fois par an, le syndic de l'immeuble accède aux données recueillies par les appareils de mesure et envoie à chaque occupant un relevé de sa consommation d'énergie pour le chauffage.

Sanctions

Contrôles

Le syndicat des copropriétaires représenté par le syndic est responsable de l'installation du dispositif permettant l'individualisation des frais de chauffage.

En cas de contrôle, le syndic doit communiquer à l'autorité administrative qui en fait la demande les documents permettant de justifier :

  • du respect de cette obligation,
  • ou des raisons techniques ayant rendu impossible l'installation si tel est le cas.

Le syndic dispose d'1 mois pour le faire.

Amende

À défaut de réponse dans les délais, une mise en demeure  est adressée au syndic pour le faire dans un délai déterminé par l'autorité administrative. 

Cette mise en demeure peut s'accompagner d'une amende pouvant aller jusqu'à 1 500 € par an et par logement jusqu'à ce que l'immeuble soit conforme à la réglementation en vigueur.

RÈGLEMENT DE COPROPRIÉTÉ

Définit les règles de fonctionnement de l'immeuble et précise les droits et les obligations des copropriétaires.

CARNET D’ENTRETIENT DE LA COPROPRIÉTÉ

Document qui répertorie les informations techniques sur la maintenance et les travaux effectués dans l'immeuble.

IMMATRICULATION DE LA COPROPRIÉTÉ

Obligation d'être immatriculées au sein d'un registre national d'immatriculation dans des délais qui varient selon la taille de la copropriété.

DIAGNOSTIC TECHNIQUE DE L’IMMEUBLE

Il est devenu obligatoire pour certaines copropriétés.

BILAN ÉNERGÉTIQUE D’UN IMMEUBLE EN COPROPRIÉTÉ (DPE ET AUDIT ÉNERGÉTIQUE)

Dans les copropriétés équipées d'une installation collective de chauffage ou de refroidissement, un bilan énergétique doit être réalisé depuis le 1er janvier 2017.

PARTIES PRIVATIVES ET PARTIES COMMUNES

Parties réservées à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé et parties à l'usage de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux.

Syndic de copropriété

Chaque copropriété doit être dotée d'un syndic pour l'administrer. Il peut être un professionnel ou non, désigné par un vote en assemblée générale.

CONSEIL SYNDICAL

Composé de membres de la copropriété élus. Coordonne les relations entre le syndic et copropriétaires, assure une mission d'assistance et de contrôle du syndic.

ASSEMBLÉE GÉNÉRALE

Instance décisionnelle dans toute copropriété

BUDGET PRÉVISIONNEL

Il est voté chaque année pour couvrir les dépenses courantes de l'immeuble pour l'année à venir

CHARGES ET APPELS DE FONDS

Dépenses que doivent supporter collectivement les copropriétaires pour l'entretien de l'immeuble

TRAVAUX DANS LA COPROPRIETE

Les travaux à effectuer sur les parties communes sont engagés par le syndic

ASSURANCE dans la copropriété

Le syndicat des copropriétaires doit souscrire une assurance contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre.

CHAUFFAGE

La répartition des frais de chauffage dans les immeubles collectifs

CONTENTIEUX DANS LA PROPRIÉTÉ

Traiter les copropriétés fragiles et en difficulté : mise en place des dispositifs d'observation et de prévention