CONTENTIEUX DANS LA COPROPRIÉTÉ

contentieux copropriété

Traiter les copropriétés fragiles et en difficulté : mettre en place des dispositifs d'observation et de prévention

La loi de 1965 fixant le statut et les règles de la copropriété privilégie les droits individuels du copropriétaire sur le collectif, rendant quelquefois difficiles les décisions d'investir dans les travaux nécessaires au maintien de la santé du bâtiment et de la copropriété.

Cinq facteurs déterminent le niveau de difficulté de la copropriété qui va de "fragile", "en difficulté" ou "dégradée".

Les paramètres suivants sont pris en compte pour faire état du niveau de difficulté :

  • le fonctionnement des instances de gouvernance,
  • la situation financière de la copropriété,
  • l'état du bâti, la solvabilité des propriétaires,
  • la situation sociale des occupants,

mais aussi des paramètres externes comme :

  • l'environnement,
  • le contexte urbain et la situation tendue ou détendue du marché immobilier

Le nombre des immeubles entrant en "zone dangereuse" va croissant.

Lorsque le syndicat de copropriétaires fait face à un fort taux d'impayés ou éprouve de graves difficultés à assurer la conservation de l'immeuble, certaines procédures peuvent être mises en place afin de résoudre ces difficultés. Si la situation est telle qu'aucune solution n'est possible, l'expropriation des copropriétaires peut être engagée.

COPROPRIETE EN DIFFICULTE : LITIGES
A votre disposition une équipe d'avocats spécialisés et compétents dans le domaine du Droit Immobilier, de la Copropriété, de la Construction pour les différents problèmes que vous rencontrez :

  • Nullités d'Assemblée Générale
  • Litiges entre copropriétaires
  • Troubles de voisinage, bruits, nuisances
  • Baux d'habitation, baux commerciauxs
  • Expropriations
  • Construction
  • Assurances

LITIGES EN COPROPRIETE : MITOYENNETÉ

  • Non respect des limites de mitoyenneté
  • Problème de ravalement en mitoyenneté
  • Problème de jour de souffrance et tous les droits et devoirs de mitoyenneté
  • Constat préalable, référé préventif pour construction voisine

LITIGE EN COPROPRIETE : TRAVAUX

  • Problème de non respect des contrats de maintenance
  • Livraison de travaux non conforme au marché
  • Contrat non respecté avec les prestataires de services

A QUEL TRIBUNAL S'ADRESSER ?

Tribunal d'Instance, Tribunal de Grande Instance, Juge de Proximité : ne vous trompez pas de Tribunal.

La juridiction compétente est toujours celle du lieu de situation de l’immeuble. Ensuite, en fonction de la nature de l’affaire et de son importance, vous ne vous adresserez pas au même Tribunal. Si vous saisissez le mauvais, vous serez débouté, même si vous êtes dans votre (bon) droit !

  • Le Tribunal de Grande instance (TGI) est compétent pour la plupart des différends portant sur la copropriété: contestation d’une décision d’assemblée générale, interprétation du règlement de copropriété, répartition des charges, impayés de charges excédant 10 000 €, etc. Attention, devant le TGI, l’assistance d’un avocat est obligatoire. Compte tenu du montant de ses honoraires, vérifiez bien que le « jeu en vaut la chandelle » avant de vous lancer dans une action judiciaire.

  • Le Tribunal d’instance (TI) intervient pour juger les litiges – les charges impayées, par exemple - dans lesquels les sommes en jeu sont comprises entre 4 001 et 10 000 €. C’est aussi vers lui que vous devrez vous tourner si vous êtes confrontés à des troubles de voisinage (nuisances sonores, par exemple).

  • Le Juge de proximité tranche les petits conflits dont l’enjeu est inférieur à 4000 €.

  • Le conseil des prud’hommes intervient sur les dissensions nées de l’application d’un contrat de travail ou d’une convention collective. Dans la pratique, il statue sur les litiges touchant les gardiens ou employés de la copropriété.

PROTECTION JURIDIQUE

Assurance de protection juridique : Contrat qui permet la prise en charge par un assureur, jusqu'à un certain montant, des frais nécessaires à la défense des droits de son assuré (par exemple : frais d'expertise, honoraires d'avocats et frais de justice). Cette assurance peut être complémentaire à un contrat d'assurance automobile ou d'habitation, ou être souscrite par contrat séparé.

La protection juridique est une convention réglée par le Code des assurances, qu'une personne physique ou morale conclue avec une compagnie d'assurances par laquelle celle-ci s'engage à prendre en charge les frais nécessité par la défense des intérêts de l'assuré, et de lui offrir une assistance en vue du règlement amiable de son différend.

L'assurance de protection juridique fait l'objet d'un contrat distinct de celui qui est établi pour les autres branches ou d'un chapitre distinct d'une police unique avec indication du contenu de l'assurance de protection juridique et de la prime correspondante. La loi n°2007-210 du 21 février 2007 a introduit une règle qui évite que le contrat ne déclare déchu de la protection, l'assuré qui n'a informé l'assureur qu'après la naissance du litige.

L' assureur ne peut se charger seul du dossier de son client pour le défendre face à un avocat, le texte prévoit donc que l'assuré doit être représenté ou assisté s'il en fait la demande, dès que son adversaire est défendu par un avocat. Ce n'est plus l'assureur qui peut imposer le choix d'un conseil, celui-ci n'intervient dans ce choix que si l'assuré en fait la demande écrite. Les honoraires de l'avocat sont dorénavant débattus directement entre l'avocat et son client sans pouvoir faire l'objet d'un accord avec l'assureur. Les sommes obtenues en remboursement des frais exposés par l'assuré lui sont réglées par priorité, elles sont versées à l'assureur pour le couvrir des dépenses qu'il a lui même engagées.

Textes
Code des assurances, Articles L127-1 et s., L322-2-3, L421-9, R127-1, R321-1, R322-1-1 et s

RÈGLEMENT DE COPROPRIÉTÉ

Définit les règles de fonctionnement de l'immeuble et précise les droits et les obligations des copropriétaires.

CARNET D’ENTRETIENT DE LA COPROPRIÉTÉ

Document qui répertorie les informations techniques sur la maintenance et les travaux effectués dans l'immeuble.

IMMATRICULATION DE LA COPROPRIÉTÉ

Obligation d'être immatriculées au sein d'un registre national d'immatriculation dans des délais qui varient selon la taille de la copropriété.

DIAGNOSTIC TECHNIQUE DE L’IMMEUBLE

Il est devenu obligatoire pour certaines copropriétés.

BILAN ÉNERGÉTIQUE D’UN IMMEUBLE EN COPROPRIÉTÉ (DPE ET AUDIT ÉNERGÉTIQUE)

Dans les copropriétés équipées d'une installation collective de chauffage ou de refroidissement, un bilan énergétique doit être réalisé depuis le 1er janvier 2017.

PARTIES PRIVATIVES ET PARTIES COMMUNES

Parties réservées à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé et parties à l'usage de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux.

Syndic de copropriété

Chaque copropriété doit être dotée d'un syndic pour l'administrer. Il peut être un professionnel ou non, désigné par un vote en assemblée générale.

CONSEIL SYNDICAL

Composé de membres de la copropriété élus. Coordonne les relations entre le syndic et copropriétaires, assure une mission d'assistance et de contrôle du syndic.

ASSEMBLÉE GÉNÉRALE

Instance décisionnelle dans toute copropriété

BUDGET PRÉVISIONNEL

Il est voté chaque année pour couvrir les dépenses courantes de l'immeuble pour l'année à venir

CHARGES ET APPELS DE FONDS

Dépenses que doivent supporter collectivement les copropriétaires pour l'entretien de l'immeuble

TRAVAUX DANS LA COPROPRIETE

Les travaux à effectuer sur les parties communes sont engagés par le syndic

ASSURANCE dans la copropriété

Le syndicat des copropriétaires doit souscrire une assurance contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre.

CHAUFFAGE

La répartition des frais de chauffage dans les immeubles collectifs

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