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Questions / Réponses

Comment contraindre le syndic à faire les réparations ?

Le toit du garage s’est effondré. L’assurance de la copropriété a versé une indemnisation au syndic qui n’a toujours pas fait effectuer les réparations. D’autres garages risquent le même problème car il s’agit d’un défaut de construction

Réponse : Le syndic doit administrer l’immeuble, pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, faire procéder à l’exécution de tous travaux nécessaires (art. 18 de la loi du 10 juillet 1965). Il faut donc lui écrire en recommandé avec avis de réception pour lui demander de procéder aux travaux de remise en état du parking et de gérer le problème lié aux risques encourus par les autres parkings.

C’est à lui de faire le nécessaire et d’aller éventuellement en justice pour que la copropriété soit indemnisée. À défaut, il engage sa responsabilité. Il est prudent d'exiger aussi dans le courrier RAR que ces problèmes soient portés à l’ordre du jour de la prochaine assemblée.

Comment obliger le syndic à réparer les infiltrations du toit ?

L'appartement d'un copropriétaire subit des infiltrations du fait du défaut d’étanchéité du toit terrasse. Le syndic a été alerté, et il répond qu’il ne peut agir sans décision votée en assemblée générale. Comment faire?

Réponse : En cas d’urgence, le syndic doit faire procéder à l’exécution des travaux nécessaires (article 18 de la loi du 10 juillet 1965) et engage sa responsabilité s’il ne le fait pas. Il n’a pas besoin d’une autorisation de l’assemblée générale, mais doit en convoquer une après. A été condamné un syndic qui n’avait pas fait réparer des fissures dans la façade, à l’origine d’infiltrations dans un appartement (cour de Cassation, 3e chambre civile du 10.01.12 n° 10-26207).

Il faut donc le mettre en demeure (par courrier RAR) de faire réparer le toit immédiatement et lui indiquer qu’à défaut, le tribunal d’instance sera saisi. Cela devrait le faire réagir. Ne pas oublier de déclarer votre sinistre à l'assureur.

Doit-on participer aux charges d'ascenseur et aux charges d'entretien des escaliers en habitant au rez-de-chaussée ?

Le règlement de copropriété répartit les charges à chaque lot en fonction d’un coefficient d’étage. Les copropriétaires du rez-de-chaussée n’ont rien à payer pour ce qui est des charges d’ascenseur. Cependant, s’ils disposent d’un parking ou une cave au sous-sol, ils sont dans l’obligation de contribuer aux charges d'ascenseur. A contrario, les dépenses liées à l’entretien des escaliers seront reparties selon les parts détenues par le copropriétaire.

Est-il obligatoire d'assister aux Assemblées Générales ?

Tous les ans, les copropriétaires reçoivent une convocation pour participer à l’assemblée générale. C’est l’occasion de voter pour les questions qui sont à l’ordre du jour. Votre présence n’est pas obligatoire aux assemblées générales mais il est possible de vous faire représenter. Pour cela, vous devez confier un mandat à un copropriétaire ou à une personne extérieure à la copropriété. En cas d’absence, vous recevrez à votre domicile le procès verbal indiquant toutes les décisions prises pendant l’assemblée générale. Vous devez accepter les décisions qui ont été prises lors de la réunion.

Doit-on payer les travaux si l'on appartient à la copropriété après leur vote ?

Vous êtes dans l’obligation de contribuer aux dépenses de la copropriété même si vous êtes devenu propriétaire de votre bien après le vote en assemblée générale. Il est donc important de se renseigner au préalable sur les chantiers futurs ou en cours.

Peut-on transformer des parties communes en parties privatives ?

Le syndic devra être informé afin qu’il prépare un dossier d’évaluation du lot. Par la suite, un géomètre expert détermine sa valeur et répartit des millièmes au nouveau lot ainsi qu’à tout l’immeuble. Le rachat du nouveau lot sera mis à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale. En revanche, vous serez tenu de payer les frais de géomètre et de notaire liés à la rédaction du nouveau descriptif de la propriété.

Comment mettre en place une copropriété dans un immeuble neuf ?

La copropriété n’existe pas quand vous achetez sur plan. La désignation du syndic se fait à partir de l’achèvement de l’immeuble. Ce syndic est dit provisoire, il est généralement désigné dans le règlement à l’initiative du promoteur. Lors de la première assemblée générale, vous pouvez décider de continuer avec le syndic du promoteur ou opter pour un nouveau syndic.

Que se passe-t-il en cas de contestation d'une décision prise en Assemblée Générale ?

Après délibération de l’assemblée générale, le syndic établit un procès-verbal. Ce document est notifié par lettre recommandée avec accusé de réception aux copropriétaires défaillants ou opposants. Il comporte les résultats de vote. Pour contester ce résultat, vous disposez d’un délai de deux mois pour agir devant le Tribunal de Grande Instance. Vous devez obligatoirement recourir à un avocat.

Que se passe-t-il en cas de retard dans le paiement des charges de copropriété ?

Les charges de copropriétaires ont pour finalité de financer les dépenses courantes et les investissements. Si vous payez vos charges avec du retard, vous pouvez mettre en danger la situation financière de votre copropriété, particulièrement s’il s’agit d’une petite copropriété. Pour éviter cela, il est préférable de mettre en place un protocole de recouvrement des impayés :

  • La lettre de relance
  • Les arrangement amiables (échelonnement de la dette)
  • Le contentieux

Si vous savez que vous ne pourrez pas payer vos charges, il vaut mieux alerter au préalable le syndic de copropriété.

Quelles sont les démarches en cas de travaux urgents ?

La loi du 10 juillet 1965 permet au syndic d’effectuer toutes les démarches nécessaires dès lors que des travaux sont urgents, c'est-à-dire nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble et à la sécurité des personnes. Le syndic ne devra pas convoquer l’assemblée générale pour prendre cette décision. En revanche, il pourra la convoquer pour demander de nouvelles rentrées d’argent a posteriori.

Qui décide et qui paie le ravalement ?

Le ravalement est obligatoire au moins tous les dix ans. Le maire peut imposer au syndic ces travaux d’entretien et de conservation de l’immeuble. Le ravalement peut être aussi décidé de plein gré par les copropriétaires. Ils doivent tous y participer en fonction de la répartition de leurs tantièmes.

Le copropriétaire d'un appartement qui souhaite faire installer des stores extérieurs aux fenêtres doit-il demander une autorisation ?

Une autorisation de la copropriété est indispensable pour l’installation de stores extérieurs affectant l’aspect extérieur de l’immeuble. Cette autorisation est donnée par l’assemblée à la majorité des voix de tous les copropriétaires (majorité absolue).

Un copropriétaire peut-il librement installer une climatisation extérieure ?

Tout ce qui touche aux parties communes ou à l’aspect extérieur de l’immeuble doit être autorisé préalablement par l’assemblée générale des copropriétaires. Si l’assemblée annuelle n’a pas encore eu lieu, il faut adresser un courrier recommandé au syndic pour demander l’inscription d’une question complémentaire à l’ordre du jour, relative à l’installation d’une climatisation extérieure. Il faut décrire précisément les travaux, les conditions de leur réalisation et les précautions prises pour ne pas porter atteinte à la copropriété. Si l’assemblée annuelle s’est déjà déroulée, et sans attendre la prochaine, il faut demander la convocation d’une assemblée générale extraordinaire par lettre recommandée avec accusé de réception, au syndic. Dernière possibilité : obtenir l’accord du syndic, et faire ensuite ratifier les travaux lors de la prochaine assemblée pour éviter tout problème ultérieurement.

Que faire en cas de refus abusif d'autoriser des travaux ?

Lorsque l’assemblée refuse de donner l’autorisation prévue par l’article 25 b de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire intéressé peut s’adresser à la justice pour obtenir une autorisation d’effectuer les travaux d’amélioration à ses frais.

Tous les copropriétaires sont-ils obligés de participer aux frais d'étrennes de gardien ?

Non il n'existe aucune obligation juridique sur ce point. Les étrennes constituent un usage. Chacun est libre de les verser ou non.

Comment répartir les charges de ravalement de l'immeuble entre un usufruitier et un nu-propriétaire ?

Le syndic doit, au moment de l’appel des charges correspondant au lot considéré, tenir compte de ce démembrement de propriété, et procéder à la ventilation entre les charges imputables à l’usufruitier et celles imputables au nu-propriétaire. En l’absence de disposition particulière, les charges sont ventilées selon les principes posés par les article 605 et 606 du Code Civil. Sont ainsi laissés à la charge de l’usufruitier les dépenses d’entretien et de réparations courantes, les frais de ravalement, les dépenses d’administration de l’immeuble, les frais de fonctionnement des services collectifs et les éléments d’équipement commun, les impôts et les taxes perçus sur l’immeuble ainsi que les primes d’assurance collective.

Le propriétaire d'un lot au rez-de-chaussée doit-il participer aux charges d'ascenseur ?

L'ascenseur est un élément d’équipement commun et, à ce titre, en application de l’article 10 alinéa 1er de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires doivent participer aux charges y afférentes en fonction de l’utilité qu’ils en ont. Donc, seuls les copropriétaires des lots desservis par l’ascenseur doivent participer aux charges. Ainsi, les propriétaires du rez-de-chaussée ne sont pas tenus de participer aux charges d’ascenseur. Par contre, si ce copropriétaire un lot au sous-sol (parking, cave) au sous-sol, il doit participer aux charges d’ascenseur au titre de ce lot. Le critère de l’utilité est objectif : peut importe donc qu’un copropriétaire qui peut utiliser l’ascenseur, ne l’utilise pas pour des raisons personnelles (par ex. : le copropriétaire du 5eme étage qui préfère emprunter l’escalier et monter à pied), il doit participer à ces charges.

Quand peut-on obtenir le paiement échelonné des travaux réalisés dans une copropriété ?

Le copropriétaire qui s’est opposé à la réalisation de travaux d’amélioration qui ont été votés par l’assemblée générale des copropriétaires peut obtenir un paiement échelonné de ces travaux sur 10 ans. C’est un droit reconnu au copropriétaire que le règlement de la copropriété ne peut pas limiter. Seuls les travaux d’amélioration sont concernés. Les travaux d’entretien ou ceux imposés par la réglementation sont exclus. La demande doit intervenir dans un délai raisonnable et, au plus tard, lors du premier appel de fonds.

Le syndic bénévole d'une copropriété est-il obligé d'adresser à tous les copropriétaires le procès-verbal de l'AG par lettre recommandée AR ?

La loi oblige le syndic, même bénévole, à envoyer le PV de l’assemblée générale par lettre recommandée AR à tout copropriétaire « opposant » ou « défaillant » : soit ceux qui ont voté contre une des questions soumises à l’ordre du jour, soit ceux qui étaient absents et non représentés. Cet envoi doit être effectué dans les deux mois qui suivent l’assemblée. Conseil : adresser le procès-verbal en recommandé AR à tout copropriétaire abstentionniste et qui a émis des réserves sur une question, car il peut être considéré comme « opposant » par les tribunaux. Le PV peut être adressé en lettre simple ou remis en mains propres aux copropriétaires présents ou représentés, qui ont voté en faveur des résolutions adoptées.

Quelle est la durée des éléments compris dans le diagnostic technique immobilier ?

Le décret du 21 décembre 2006 (repris dans l’article R 271-5 du Code de la construction et de l’habitation) a précisé la durée de validité des documents constituant le dossier de diagnostic technique.

De combien de pouvoir peuvent disposer des époux pour une assemblée générale de copropriétaires ?

La Cour de Cassation a précisé que les deux membres d’un couple peuvent chacun obtenir des délégations de vote dans les conditions de la loi de 1965 : l’époux qui est mandataire commun de l’indivision conjugale (donc celui qui vote pour le compte) peut détenir, en plus, trois délégations de vote ou plus.

Lequel des époux participe à l'assemblée générale de copropriétaires ?

Lorsqu’un lot de copropriété appartient à deux époux, seul un des deux membres du couple peut voter. En cas d’indivision, les intéressés doivent être représentés par un mandataire commun. S’agissant d’époux, le mandataire commun est fréquemment un des deux membres du couple qui peut se prévaloir d’un mandat tacite

Lorsqu'une procédure de divorce est en cours, quelle est l'obligation des époux relative au paiement des charges de copropriété ?

Lorsqu’un lot appartient aux deux époux, ils sont tous les deux solidairement tenus d’en acquitter les charges, même si les charges résultent d’une décision de l’assemblée générale pour laquelle un seul des deux époux aurait exercé son droit de vote. Cette obligation est maintenue jusqu’à la publication du jugement définitif de divorce.

Mentions obligatoires devant figurer sur la feuille de présence de l'assemblée générale des copropriétaires

La feuille de présence indique les nom et domicile de chaque copropriétaire ou associé d’une SCI, et le cas échéant, de son mandataire. Si une personne assiste à l’assemblée sans détenir de droits de vote, ses coordonnées n’ont pas à figurer sur la feuille de présence. Aucune disposition n’impose que soit mentionnée l’identité des copropriétaires défaillants ou le numéro des lots détenus par chaque copropriétaire. Le nombre de voix de chaque copropriétaire est mentionné en prenant en compte, le cas échéant, les règles de réduction du nombre de voix du copropriétaire majoritaire.

Peut-on imposer à son représentant de voter dans un sens donné à l'assemblée générale des copropriétaires ?

Le mandant, ou copropriétaire qui se fait représenter à l'Assemblée, s'est engagé par le vote de son mandataire. Il ne pourra donc plus, ensuite, contester une décision ou une dépense votée par son mandataire. Lorsque le mandant est opposé ou favorable à une question inscrite à l’ordre du jour, il peut parfaitement imposer à son mandataire le sens du ou de ses votes.

Qui peut représenter un absent à l'assemblée générale des copropriétaires ?

N'importe qui peut être désigné : un autre copropriétaire, un locataire, un conjoint, un parent majeur, un tiers, etc… à l’exception du syndic, de son conjoint ou de ses employés.

Comment faire inscrire une question à l'ordre du jour de l'assemblée générale des copropriétaires ?

La demande doit être précise car destinée à faire l’objet d’un vote. Elle devra être accompagnée, s’il y a lieu, des pièces justificatives (devis, projet de contrat, plans, etc…) et accompagnée d’un projet de résolution. Elle est adressée au syndic par lettre recommandée avec accusé de réception, ou par fax avec récépissé.